Calculator Impozit Chirii
Trage de slider sau scrie direct chiria ✎ — vezi pe loc taxele și cât îți rămâne.
Chiria din contract × 12 luni, înainte de orice reținere.
Vezi detalierea pe momente de plată
Plafonul CASS pe trepte
Opțiuni avansate
La coproprietari, fiecare declară doar cota lui.
Dividende, dobânzi — se cumulează la plafonul CASS.
Cum se calculează · termene și declarații
Chiriașul fiind persoană fizică, impozitul nu se reține la sursă. Îl declari și plătești integral prin Declarația Unică (impozit + CASS), până la 25 mai anul următor.
Cum se calculează: venit net impozabil = chiria brută − 20% cheltuieli forfetare (30% în regim turistic 1–7 camere). Impozit 10% pe venitul net (efectiv 8% din brut). CASS 10% se datorează pe trepte de 6/12/24 salarii minime (2.430 / 4.860 / 9.720 lei) dacă venitul net din chirii, cumulat cu alte venituri pasive, depășește 24.300 lei; sub plafon, CASS este 0 (sau opțional voluntar). Salariu de referință fix 4.050 lei tot 2026.
Reținere la sursă: când chiriașul e firmă, impozitul se reține și se plătește de firmă; tu depui Declarația Unică doar pentru CASS, dacă depășești plafonul, sau dacă mai ai contracte cu persoane fizice. CASS nu se reține niciodată de chiriaș. Fiecare contract se înregistrează la ANAF (C168) în 30 de zile. Coproprietari: fiecare declară și plătește pentru cota lui. Bază legală: Legea 227/2015 (art. 83–84¹, 170), Legea 141/2025. Rezultate orientative; pentru situația ta exactă, cere o consultație.
Dacă închiriezi un apartament, o casă sau un spațiu, statul îți impozitează venitul — dar nu pe toată suma încasată, ci pe o parte din ea. Vestea bună e că regulile sunt simple și predictibile, iar impozitul real e mai mic decât pare. Calculatorul de mai sus îți spune în câteva secunde cât ai de plată; mai jos îți explic cum se ajunge la cifra aceea în 2026 și la ce să fii atent.
Ce sunt veniturile din chirii și cine plătește
Din punct de vedere fiscal, chiriile intră la categoria „venituri din cedarea folosinței bunurilor". Impozitul îl datorează, de regulă, proprietarul (locatorul). Cum se plătește depinde însă de cine e chiriașul:
- Chiriaș persoană fizică — încasezi chiria întreagă și declari singur venitul, prin Declarația Unică (formular 212).
- Chiriaș firmă (SRL, PFA, altă entitate cu contabilitate) — firma reține impozitul la sursă și îl plătește în numele tău; tu primești chiria deja fără impozit.
Cum se calculează impozitul pe chirii în 2026
Impozitul de 10% nu se aplică pe toată chiria, ci pe venitul net. Iar venitul net se obține scăzând o cotă forfetară de 20% din chiria brută — o cheltuială pe care legea o recunoaște automat (uzură, reparații, administrare), fără să-ți ceară documente.
Impozit = 10% × (Chirie brută − 20% forfetar)
Practic, mecanismul acesta înseamnă un impozit real de doar 8% din suma încasată. De exemplu, la 10.000 lei chirie brută: forfetarul e 2.000 lei, venitul net impozabil rămâne 8.000 lei, iar impozitul e 800 lei.
CASS pe chirii – doar peste anumite praguri
Pe lângă impozit, poți datora și contribuția la sănătate (CASS), dar numai dacă venitul tău net (după forfetar), cumulat cu alte venituri pasive, depășește un prag anual. CASS nu e un procent din chirie, ci 10% dintr-un plafon fix, în funcție de treapta în care intri:
| Venit net anual din chirii (după forfetar) | CASS datorat |
|---|---|
| Sub 24.300 lei (6 salarii minime) | 0 lei |
| 24.300 – 48.600 lei | 2.430 lei (10% × 6 salarii) |
| 48.600 – 97.200 lei | 4.860 lei (10% × 12 salarii) |
| Peste 97.200 lei (24 salarii) | 9.720 lei (10% × 24 salarii, maxim) |
Un exemplu concret
Să luăm un apartament închiriat cu 3.000 lei/lună unei persoane fizice, pe tot anul:
🧮 Chirie de 3.000 lei/lună (36.000 lei/an)
Dacă venitul net (după forfetar) ar fi fost sub 24.300 lei — de exemplu, o chirie de 2.000 lei/lună, adică 24.000 brut și 19.200 net — nu s-ar fi datorat CASS deloc, ci doar impozitul. Folosește calculatorul de mai sus pentru cifra exactă pe cazul tău.
Închiriere către o firmă: reținerea la sursă
Dacă îți închiriezi imobilul unei firme (SRL, PFA sau altă entitate cu obligații contabile), regulile de plată se schimbă: din 2024 (OUG 115/2023), firma reține impozitul de 10% la sursă, din venitul net, în momentul plății, și îl virează la stat. Tu primești chiria deja fără impozit și nu mai declari acel impozit în Declarația Unică. Atenție însă: CASS rămâne obligația ta, dacă totalul veniturilor pasive depășește pragul — o declari tot prin Declarația Unică.
Regim turistic și mai multe imobile
Există câteva situații speciale de care merită să știi:
- Regim turistic (camere închiriate în scop turistic, maximum 5 camere) — forfetarul este de 30%, nu 20%. Necesită înregistrare ca structură de primire turistică.
- Peste 5 camere sau cu servicii suplimentare — activitatea devine economică și trebuie desfășurată printr-o formă organizată (PFA sau SRL), nu ca simplă persoană fizică.
- Închirieri pe termen scurt prin platforme — au reguli proprii, care s-au ajustat în ultimii ani; dacă folosești astfel de platforme, verifică regimul aplicabil situației tale.
Obligații administrative
Două lucruri de bifat, dincolo de plata impozitului:
- Înregistrarea contractului la ANAF, în termen de 30 de zile de la semnare (formularul C168), plus orice modificare ulterioară.
- Declarația Unică — se depune anual, cu termen uzual 25 mai al anului următor (pentru veniturile din 2026, până pe 25 mai 2027).
Întrebări frecvente despre impozitul pe chirii
Cât e impozitul pe chirii în 2026?
10%, dar aplicat pe venitul net, nu pe toată chiria. Venitul net se obține scăzând o cotă forfetară de 20% din chiria brută, deci impozitul real este de aproximativ 8% din suma încasată.
Plătesc CAS (pensie) pentru veniturile din chirii?
Nu. Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor nu se datorează niciodată CAS. Se plătește doar impozitul pe venit de 10% și, peste anumite praguri, CASS (sănătate) de 10%.
Când plătesc CASS pentru chirii?
Când venitul net anual (după forfetar), cumulat cu alte venituri pasive precum dividende sau dobânzi, depășește 6 salarii minime (24.300 lei în 2026). CASS se plătește pe trepte fixe: 2.430, 4.860 sau 9.720 lei, în funcție de nivelul venitului.
Cine plătește impozitul dacă închiriez unei firme?
Firma chiriașă reține impozitul de 10% la sursă și îl virează la stat în numele tău, iar tu primești chiria fără impozit. CASS rămâne însă obligația ta, dacă depășești pragul, și o declari prin Declarația Unică.
Trebuie să înregistrez contractul de închiriere?
Da. Contractul se înregistrează la ANAF în termen de 30 de zile de la semnare (formularul C168), împreună cu eventualele modificări ulterioare. Este o obligație separată de plata impozitului.
Ai venituri din chirii și vrei să fii în regulă cu ANAF?
Te ajutăm cu înregistrarea contractelor, Declarația Unică și calculul corect al impozitului și CASS — fără bătăi de cap și fără surprize la control.
Limitarea responsabilității: acest calculator și articol sunt puse la dispoziție pentru estimări privind impozitul și CASS pe veniturile din chirii. Nu acoperă toate situațiile (regim turistic, închirieri pe termen scurt prin platforme, contracte în valută, situații speciale). BMM Premium Tax nu își asumă responsabilitatea pentru decizii luate exclusiv pe baza acestor calcule. Pentru situația ta concretă, cere o analiză personalizată și verifică reglementarea în vigoare.